El acceso a la vivienda: una historia de ocho países y una crisis compartida

España, Portugal, Reino Unido, Irlanda, Grecia, Canadá, Australia y Corea del Sur enfrentan una contradicción que pone en entredicho sus modelos de desarrollo: mientras sus economías generan riqueza, millones de ciudadanos encuentran cada vez más difícil acceder a una vivienda. Detrás de esta crisis aparecen decisiones políticas, intereses financieros y un mercado inmobiliario que ha dejado de responder a las necesidades de quienes trabajan.

Durante décadas, las economías desarrolladas construyeron buena parte de su legitimidad sobre una promesa relativamente sencilla: quien estudiara, trabajara y administrara responsablemente sus ingresos podría aspirar a una vivienda, formar una familia y alcanzar cierta estabilidad económica. La propiedad de una casa representaba mucho más que una inversión. Era el símbolo de una clase media que encontraba en el crecimiento económico la posibilidad de mejorar sus condiciones de vida.

Esa promesa comienza a desmoronarse en algunos de los países más prósperos del planeta. En ciudades como Madrid, Lisboa, Dublín, Sídney o Seúl, disponer de un empleo estable ya no garantiza la posibilidad de alquilar una vivienda adecuada y mucho menos de adquirirla. El fenómeno resulta particularmente inquietante porque no se desarrolla en economías arruinadas, sino en sociedades que exhiben elevados niveles de productividad, inversiones internacionales, crecimiento tecnológico y sofisticados sistemas financieros.

La paradoja es evidente: países capaces de atraer capitales multimillonarios, empresas tecnológicas y millones de visitantes no consiguen garantizar que una parte creciente de sus ciudadanos pueda vivir dignamente en las ciudades donde trabaja. La riqueza aumenta, pero sus beneficios no se traducen necesariamente en mejores condiciones de acceso a la vivienda.

El problema tampoco puede atribuirse exclusivamente a la inflación, la inmigración o el turismo, aunque estos factores intervienen de distintas maneras. En el fondo aparece una transformación económica de mayor alcance: la vivienda ha pasado de constituir un bien destinado principalmente a satisfacer una necesidad humana a convertirse en uno de los principales instrumentos de acumulación patrimonial.

España: salarios que no alcanzan y viviendas que no aparecen

España representa uno de los ejemplos más visibles de esta contradicción. La crisis inmobiliaria de 2008 provocó el desplome de la construcción y dejó profundas consecuencias sobre el sistema financiero, el empleo y la inversión. Sin embargo, mientras el país recuperaba progresivamente su actividad económica, la producción de nuevas viviendas no avanzó al mismo ritmo que la formación de hogares y la demanda concentrada en sus principales ciudades.

Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante se convirtieron en centros de atracción para trabajadores, inversionistas, estudiantes y residentes extranjeros. El crecimiento de la demanda encontró una oferta insuficiente, especialmente en aquellas zonas donde se concentran las oportunidades laborales.

Según las cifras recogidas en el material que sirve de base a este análisis, durante una década los alquileres aumentaron aproximadamente un 94%, frente a un crecimiento salarial cercano al 30%. Aunque estos porcentajes requieren contrastarse con sus períodos y fuentes estadísticas originales, ilustran el desequilibrio que caracteriza el mercado español.

Las consecuencias sociales son profundas. La emancipación juvenil se retrasa, las familias destinan una proporción creciente de sus ingresos al alquiler y numerosos trabajadores deben alejarse de los centros urbanos para encontrar precios compatibles con sus salarios.

El Banco de España ha advertido sobre el déficit de vivienda en las zonas de mayor demanda. Se trata de un problema estructural que no puede resolverse únicamente mediante controles de precios ni señalando a determinados grupos sociales como responsables de la crisis.

Cuando una economía concentra empleos y oportunidades en unas pocas ciudades, pero restringe durante años la construcción de viviendas, el resultado es previsible: la competencia por un recurso escaso termina favoreciendo a quienes disponen de mayores ingresos y patrimonio.

Portugal: cuando la inversión extranjera transforma el mercado

Portugal adoptó una estrategia diferente, aunque sus consecuencias presentan importantes semejanzas. Después de la crisis financiera europea, el país buscó atraer capital extranjero mediante incentivos fiscales y programas de residencia vinculados a determinadas inversiones.

El denominado visado dorado, establecido en 2012, contribuyó a canalizar inversiones internacionales hacia el mercado inmobiliario. A ello se sumaron los beneficios fiscales para ciertos residentes extranjeros, el crecimiento del turismo y la llegada de profesionales que trabajan a distancia para empresas de otros países.

Lisboa y Oporto experimentaron una transformación económica y urbana considerable. Edificios deteriorados fueron rehabilitados, aumentó la actividad comercial y determinadas zonas adquirieron una nueva proyección internacional.

Pero el éxito de esta estrategia tuvo un costo social. Los precios inmobiliarios comenzaron a responder cada vez más a la capacidad adquisitiva de compradores extranjeros y residentes con ingresos superiores a los salarios portugueses.

El salario mínimo mensual portugués se situó en 870 euros en 2025, calculado sobre catorce pagas anuales. En las zonas centrales de Lisboa, el alquiler de una vivienda de una habitación podía superar ampliamente esa cantidad.

La diferencia entre ingresos locales y precios internacionales terminó convirtiéndose en una de las principales tensiones del país. En 2023, Portugal eliminó la posibilidad de obtener nuevos visados dorados mediante inversiones inmobiliarias, pero la presión sobre el mercado residencial no desapareció.

La experiencia portuguesa demuestra que atraer capital extranjero puede estimular la economía, aunque no necesariamente garantiza una distribución equilibrada de sus beneficios. Cuando la política de inversión no está acompañada por una política de vivienda suficiente, el crecimiento puede terminar desplazando a la población que debía beneficiarse de él.

Reino Unido: las consecuencias de vender la vivienda pública

En el Reino Unido, la crisis habitacional tiene raíces que se remontan varias décadas atrás. Durante el gobierno de Margaret Thatcher, el programa Right to Buy permitió a numerosos inquilinos adquirir viviendas públicas con descuentos importantes.

La medida respondía a una concepción política que pretendía ampliar la propiedad privada y reducir la participación directa del Estado en el mercado residencial. Para muchas familias, representó una oportunidad real de convertirse en propietarias.

El problema surgió con el paso del tiempo. Una parte considerable de las viviendas vendidas no fue reemplazada mediante nuevas construcciones públicas, lo que redujo progresivamente el parque habitacional disponible para hogares de menores ingresos.

Paralelamente, el país experimentó un prolongado estancamiento de los salarios reales después de la crisis de 2008. La Resolution Foundation ha documentado las consecuencias económicas de este período, durante el cual los trabajadores británicos perdieron una parte importante del crecimiento salarial que habrían experimentado de mantenerse las tendencias anteriores.

El aumento de los alquileres, las dificultades de acceso a vivienda social y el encarecimiento de la energía terminaron agravando la situación.

La experiencia británica plantea una cuestión fundamental para cualquier política pública: ampliar la propiedad privada puede producir beneficios inmediatos, pero vender activos habitacionales sin asegurar su reposición puede generar costos sociales que se manifiestan durante generaciones.

Irlanda: riqueza empresarial y precariedad residencial

Irlanda constituye posiblemente una de las paradojas económicas más llamativas de Europa. Su política tributaria y su integración en los mercados internacionales la convirtieron en sede de importantes multinacionales tecnológicas y farmacéuticas.

Empresas como Apple, Google y Microsoft consolidaron operaciones relevantes en el país, generando empleos de alta remuneración y contribuyendo a un crecimiento extraordinario de la recaudación tributaria empresarial.

Sin embargo, la prosperidad de las cuentas públicas no eliminó la crisis de vivienda.

Dublín experimentó una demanda residencial creciente, impulsada por la expansión económica, la llegada de trabajadores internacionales y la concentración de oportunidades laborales. La construcción, entretanto, resultó insuficiente durante largos períodos.

El mercado terminó reflejando diferencias salariales cada vez más pronunciadas. Profesionales altamente remunerados comenzaron a competir por las mismas viviendas que enfermeros, profesores, empleados comerciales y trabajadores de servicios.

El resultado ha sido un aumento sostenido de los alquileres, dificultades para la emancipación juvenil y una crisis de alojamiento de emergencia que afecta también a numerosas familias con niños.

La situación irlandesa demuestra que una economía puede exhibir indicadores macroeconómicos extraordinarios y, simultáneamente, experimentar graves dificultades sociales. El crecimiento del producto interno bruto o de la recaudación tributaria no constituye, por sí solo, una medida suficiente del bienestar de la población.

Grecia: el turismo no garantiza prosperidad para todos

Grecia encontró en el turismo uno de los principales motores de su recuperación económica después de la crisis de deuda soberana. Millones de visitantes internacionales impulsaron la actividad hotelera, la restauración, el comercio y las inversiones inmobiliarias.

Sin embargo, los efectos de la austeridad aplicada durante los años de crisis continuaron pesando sobre los ingresos de numerosos trabajadores.

En Atenas y otros destinos turísticos, el crecimiento de los alquileres de corta duración intensificó la competencia por las viviendas disponibles. Para determinados propietarios, destinar un inmueble al alojamiento turístico puede resultar más rentable que ofrecerlo mediante contratos residenciales tradicionales.

La actividad turística produce ingresos, empleos e inversiones, pero también puede modificar el equilibrio económico de los barrios cuando no existe una oferta habitacional capaz de responder a las necesidades de sus residentes.

Grecia muestra así una contradicción frecuente en las economías dependientes del turismo: los territorios pueden adquirir un enorme valor comercial para visitantes e inversionistas mientras sus habitantes enfrentan mayores dificultades para permanecer en ellos.

Canadá: crecimiento demográfico sin planificación suficiente

Canadá ofrece un caso particularmente significativo porque dispone de uno de los territorios más extensos del mundo. La escasez de suelo a escala nacional no explica, por tanto, sus dificultades habitacionales.

El problema se encuentra principalmente en la concentración geográfica de la población, la disponibilidad de terrenos urbanizables, los costos de construcción y la capacidad de desarrollar infraestructura residencial en las ciudades de mayor demanda.

Durante años, Canadá promovió la inmigración como una herramienta para sostener el crecimiento económico, compensar el envejecimiento demográfico y atender necesidades del mercado laboral.

En 2023, su población registró un aumento superior al millón de habitantes, un crecimiento extraordinario para una economía desarrollada.

La llegada de nuevos residentes generó oportunidades económicas, pero también aumentó la demanda de viviendas en ciudades como Toronto y Vancouver, donde los precios ya se encontraban elevados.

El error no consistió necesariamente en atraer población, sino en no coordinar suficientemente esa política con la construcción de viviendas, la infraestructura y la expansión de servicios.

La experiencia canadiense recuerda que las decisiones migratorias, económicas y urbanísticas no pueden diseñarse de manera independiente. El crecimiento poblacional requiere inversiones materiales capaces de sostenerlo.

Australia: la vivienda como instrumento de acumulación

Australia desarrolló durante décadas un sistema de incentivos que favoreció la inversión inmobiliaria privada.

Entre sus mecanismos se encuentran el denominado negative gearing, que permite deducir determinadas pérdidas de inversiones inmobiliarias de otros ingresos gravables, y el descuento sobre ganancias de capital aplicable a inversiones elegibles mantenidas durante el período exigido por la legislación.

Estas disposiciones contribuyeron a configurar un mercado en el que adquirir propiedades para inversión puede resultar fiscalmente atractivo.

En ciudades como Sídney, los precios de las viviendas alcanzaron niveles extraordinariamente elevados en relación con los ingresos familiares. Para muchos jóvenes, comprar su primera propiedad implica competir con inversionistas que ya poseen otros inmuebles y disponen de mayor capacidad financiera.

Aunque la escasez de oferta, las restricciones urbanísticas y el crecimiento demográfico también explican el fenómeno, la estructura de incentivos tributarios forma parte del debate australiano sobre la accesibilidad de la vivienda.

La cuestión de fondo es si un sistema económico debe favorecer de manera semejante la adquisición de una primera residencia y la acumulación sucesiva de propiedades destinadas a generar rentas.

No se trata de desconocer el derecho a invertir, sino de examinar las consecuencias de las políticas públicas sobre las oportunidades de quienes todavía no poseen patrimonio.

Corea del Sur: cuando el costo de vivir condiciona el futuro demográfico

En Corea del Sur, las dificultades económicas de los jóvenes adquieren una dimensión que supera el mercado inmobiliario.

El país se convirtió en una potencia industrial y tecnológica mediante un proceso de transformación extraordinario. Sin embargo, su desarrollo estuvo acompañado por una intensa concentración de población y oportunidades en el área metropolitana de Seúl.

El elevado costo de la vivienda, la competencia educativa, las exigencias laborales y las dificultades para conciliar trabajo y familia forman parte de los factores asociados al descenso de la natalidad.

En 2023, Corea del Sur registró una tasa global de fecundidad de apenas 0,72 hijos por mujer, una de las más bajas del mundo. Aunque posteriormente se observaron señales de recuperación, el desafío demográfico continúa siendo considerable.

El Gobierno ha destinado importantes recursos a incentivos económicos para estimular los nacimientos. No obstante, las transferencias monetarias por sí solas difícilmente pueden resolver problemas vinculados con la estabilidad laboral, el acceso a vivienda, la crianza y las expectativas de futuro.

La experiencia surcoreana constituye una advertencia para otras sociedades desarrolladas: cuando formar un hogar se convierte en una decisión económicamente difícil, las consecuencias pueden extenderse al crecimiento poblacional, los sistemas de pensiones y la sostenibilidad de la economía.

El problema de fondo: crecimiento económico sin acceso a la riqueza

Los ocho países analizados presentan historias, instituciones y políticas económicas diferentes. No existe una explicación única para sus crisis de vivienda ni sería riguroso atribuirlas exclusivamente a la especulación financiera, al turismo o a la inmigración.

Sin embargo, comparten un problema estructural: la capacidad de generar riqueza y atraer inversiones ha avanzado, en numerosos casos, más rápidamente que la posibilidad de garantizar viviendas accesibles para la población.

La insuficiencia de construcción, la concentración de oportunidades económicas, los incentivos tributarios, la financiarización inmobiliaria y el estancamiento relativo de determinados salarios han contribuido, con distinta intensidad, a profundizar las desigualdades.

Existe además un conflicto intergeneracional que comienza a adquirir consecuencias políticas. Quienes adquirieron propiedades cuando los precios eran considerablemente menores han visto aumentar su patrimonio, mientras una parte de las nuevas generaciones enfrenta mayores barreras de entrada.

La vivienda se convierte así en un mecanismo de diferenciación social. La posición económica de una persona depende cada vez más de si posee un inmueble, recibe patrimonio familiar o debe destinar una parte sustancial de sus ingresos al alquiler.

Esta transformación plantea interrogantes sobre el futuro de las clases medias y sobre la capacidad de las democracias para mantener la movilidad social que durante décadas constituyó uno de sus principales fundamentos.

La experiencia internacional también ofrece una advertencia para América Latina, donde numerosas ciudades buscan atraer turismo, inversión extranjera y nuevos residentes mediante incentivos económicos. Estas estrategias pueden contribuir al desarrollo, pero requieren planificación territorial, infraestructura y políticas que permitan a la población local participar de los beneficios.

La inversión inmobiliaria no constituye en sí misma un problema. Tampoco lo son el turismo, la inmigración o la llegada de empresas internacionales. La dificultad aparece cuando las decisiones públicas favorecen el crecimiento de la demanda sin asegurar condiciones suficientes para ampliar la oferta y preservar el acceso a la vivienda.

Una economía no puede considerarse plenamente exitosa cuando produce riqueza, pero convierte la estabilidad residencial en un privilegio reservado a quienes ya poseen capital.

El desafío de los países desarrollados no consiste únicamente en construir más viviendas, sino en recuperar un principio que parece haberse debilitado durante las últimas décadas: el crecimiento económico debe traducirse en oportunidades reales para quienes sostienen con su trabajo el funcionamiento de la sociedad.

Porque el verdadero progreso de una nación no se mide solamente por el valor de sus propiedades, la rentabilidad de sus inversiones o el tamaño de su economía, sino también por la posibilidad de que sus ciudadanos puedan construir una vida digna dentro de ella.